以制度创新重塑房地产发展底层逻辑｜珠海时评

在房地产市场深度调整的背景下，珠海市于近日发布《关于促进房地产高质量发展的若干措施》。与过往“降首付、松限购”的短期刺激不同，珠海新政以系统性制度创新重构房地产发展逻辑，为行业转型提供了极具启示意义的破局样本。其核心价值不仅在于短期市场提振，更在于探索“人、房、城”协同发展的长效机制，为全国房地产高质量发展提供了实践参照。

珠海新政的突破性在于跳出传统路径依赖，以制度创新打通房地产全链条梗阻。例如其中“带押过户+以旧换新+个税退税”的政策组合，不仅降低置换成本，更重构了“二手房流通—新房去化—土地更新”的市场循环机制。这种设计将住房交易从零和博弈转化为价值共生，使存量房流动性成为激活增量市场的钥匙，市场的反馈也将印证疏通堵点比简单输血更可持续的逻辑。

与此同时，住房政策被升级为城市竞争力的核心基础设施。房票安置模式通过收购存量商品房加速旧改，使“拆迁难”转化为“去库存”契机，推动城市更新与市场出清双向赋能；阶梯式人才安居政策精准对接战略性产业需求，住房保障与产业集群形成“引才—留才—育才”的生态闭环；购房凭证入学资格打破户籍壁垒，使住房成为人口集聚与公共服务均等化的连接器。这种将房地产嵌入城市发展底层的思维，为粤港澳大湾区城市群竞合提供了新范式。

新政在激活市场与保障民生间展现出精准的平衡智慧。需求端通过公积金贷款额度提升、首付比例下调释放合理需求，同步设置“申购配售型保障房细则”“补贴申领时限”等防火墙，防止投机炒作；供给端降低房企违约金标准、推行“拿地即开工”减轻企业负担，却以“‘好房子’技术标准”“配套建设奖励”倒逼开发商向服务运营商转型。这种既做减法更做加法的策略，体现了对市场规律与公共属性的双重尊重。青年人才首年免租、次年阶梯式减租的保障设计，以及外来人口子女凭购房凭证入学的政策，既缓解特定群体住房压力，又为城市产业升级储备人力资本，显示出政策温度与战略远见的有机结合。

值得注意的是，制度创新的另一面也需警惕潜在风险。以旧换新补贴、房票换房等政策依赖政府资金投入，可能加剧地方财政压力；跨部门协作的“子女入学”等政策若缺乏细化细则，易导致执行打折；房企对“降成本”措施的误读可能滋生松懈情绪，需强化“保交付”监管与质量追溯机制。这些挑战提示，创新政策的落地不仅需要勇气，更需建立全周期的动态评估与风险对冲机制。

从更宏观的视角看，珠海新政为房地产行业转型锚定了三个关键转向，一是从增量扩张转向存量运营，通过房票安置、以旧换新挖掘存量价值，告别土地财政依赖；二是从住房开发转向社区营造，以容积率奖励引导房企配建养老、托育设施，推动行业从“盖房子”转向“造生活”；三是从政策调控转向制度供给，构建覆盖土地、金融、税收、户籍的政策工具箱，实现跨周期治理。

当前，房地产行业正经历从“规模至上”到“品质为王”的艰难转身，珠海经验表明，唯有将住房政策升级为城市治理现代化的制度底座，以系统性创新替代碎片化调控，才能走出“刺激—过热—调控—冰冻”的循环怪圈。

作为粤港澳大湾区的创新先锋，珠海此次改革不仅是一次地方性试验，更折射出中国房地产发展模式转型的深层逻辑，当住房从经济增长工具回归民生保障本位，当政策从短期干预演进为长效制度供给，行业方能真正步入高质量发展的新轨道。这条路或许漫长，但珠海已迈出关键一步。

文｜记者 李旭