两年巨亏近70亿或被*ST，中交地产“不干房地产”，转型轻资产业务能否破局？

据中交地产1月披露的2024年度业绩预告，去年公司归母净亏损约53亿元，较上年同期亏损16.73亿元进一步扩大，同比降幅高达5029.65%；扣非净亏损约54亿元，而上年同期亏损为17.19亿元。

更严峻的是，公司预计2024年归属于母公司所有者权益为-37亿元，较2023年末的16.16亿元断崖式下滑，触及深交所退市风险警示红线。

对于亏损的主要原因，中交地产表示，一是因公司房地产开发业务交付排期不同，本期达到交付条件的项目较上年同期有所减少，同时在市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，公司调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。同时，随着竣备的房地产项目增加，公司费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。

此外，报告期内公司部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则，对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失。

对比历史数据，中交地产的崩塌速度惊人：2019年-2022年四年累计净利润仅11.6亿元，而2023年-2024年两年亏损总额近70亿元。毛利率也从2020年的26.52%暴跌至2024年三季度的5.80%。

值得一提的是，这家背靠央企中交集团的房企，在连续两年巨亏、净资产转负的困境下，正式迈出“退房”转型的关键一步。但转型重组困难不小，能否破局有待观察。

在披露业绩预告同日，中交地产公告称，拟采用现金方式，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至中交地产控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产集团”）。

中交地产方面表示，公司目前的主营业务为房地产开发与销售、租赁，通过本次交易，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出，后续将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

据了解，中交房地产集团是中交集团为推进内部房地产板块整合所设立的专业化子集团，旗下拥有绿城中国（03900.HK）与中交地产两个上市平台。

中交地产曾以“中交集团唯一A股地产平台”的身份高调扩张，2017年提出“冲刺千亿”目标。然而，受行业深度调整冲击，其销售额从2021年560亿元峰值骤降至2023年不足300亿元。

业内人士分析认为，中交地产剥离重资产开发业务，能让其在财务上实现“减负前行”，同时减轻负债压力，提升抵御风险能力。不过，中交地产物业管理与代建项目管理收入在整个收入体系占比非常低。

据中交地产2023年业绩报告显示，除去房地产开发业务，中交地产的房产租赁业务、物业管理业务、代建项目管理等其他业务的总占比加起来不到1%，年度营收加起来也才接近2亿元。

根据2024年上半年的财务报告，在中交地产的营收中，房地产开发占比98.90%，物业管理占比0.06%，代建项目管理费收入占比0.31%。如果剥离地产开发，剩下的规模又能否支撑起市值管理？

来源：读创财经